อัตราดอกเบี้ยในการซื้อบ้านคืออะไร มีตัวไหนบ้าง ?

การซื้อบ้านเป็นหนึ่งในการลงทุนครั้งใหญ่ของชีวิต หลายคนต้องพึ่งพาสินเชื่อบ้านเพื่อให้ได้บ้านในฝัน และสิ่งสำคัญที่เกี่ยวข้องกับสินเชื่อบ้านก็คือ “อัตราดอกเบี้ย” หลายคนอาจเคยได้ยินคำว่าอัตราดอกเบี้ยคงที่ อัตราดอกเบี้ยลอยตัว หรือ MRR, MLR, MOR แต่ยังไม่เข้าใจความหมายที่แท้จริงของแต่ละประเภท

บทความนี้จะพาคุณไปทำความเข้าใจเกี่ยวกับ อัตราดอกเบี้ยในการซื้อบ้านอย่างละเอียด เพื่อช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจเลือกสินเชื่อบ้านได้อย่างคุ้มค่าและเหมาะสมที่สุด

อัตราดอกเบี้ยในการซื้อบ้านคืออะไร

อัตราดอกเบี้ยในการซื้อบ้านหมายถึงค่าธรรมเนียมที่ธนาคารหรือสถาบันการเงินเรียกเก็บจากผู้กู้เพื่อเป็นค่าตอบแทนในการปล่อยกู้ ซึ่งโดยปกติจะคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของเงินกู้ โดยอัตราดอกเบี้ยนี้จะมีผลโดยตรงต่อจำนวนเงินที่ผู้กู้ต้องชำระคืนในแต่ละเดือน

ตัวอย่างเช่น หากคุณกู้เงินซื้อบ้าน 2,000,000 บาท และมีอัตราดอกเบี้ย 3% ต่อปี คุณจะต้องจ่ายดอกเบี้ยปีละ 60,000 บาท (คำนวณแบบง่ายโดยยังไม่รวมปัจจัยอื่นๆ)

อัตราดอกเบี้ยในการซื้อบ้านจะมีหลากหลายประเภท ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของธนาคารและนโยบายขอธนาคาร

ประเภทของอัตราดอกเบี้ยในการซื้อบ้าน

เมื่อคุณขอสินเชื่อบ้าน สิ่งหนึ่งที่ต้องทำความเข้าใจคือประเภทของ อัตราดอกเบี้ย เพราะมันจะมีผลต่อยอดผ่อนชำระรายเดือนของคุณในระยะยาว

โดยทั่วไปแล้ว อัตราดอกเบี้ยบ้านแบ่งออกเป็น 3 ประเภทหลัก ได้แก่ อัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate), อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate), และอัตราดอกเบี้ยแบบผสม (Hybrid Rate) แต่ละประเภทมีลักษณะเฉพาะที่ส่งผลต่อภาระหนี้ของคุณแตกต่างกัน

อัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Interest Rate)

อัตราดอกเบี้ยคงที่หมายถึง อัตราดอกเบี้ยที่กำหนดไว้แน่นอนในช่วงระยะเวลาหนึ่ง เช่น 3 ปีแรก คิดดอกเบี้ย 2.99% ต่อปี ซึ่งหมายความว่าไม่ว่าภาวะเศรษฐกิจจะเป็นอย่างไร อัตราดอกเบี้ยของคุณจะไม่เปลี่ยนแปลง

ข้อดีของอัตราดอกเบี้ยคงที่คือช่วยให้คุณสามารถวางแผนการเงินได้ง่ายขึ้น เพราะรู้แน่ชัดว่าต้องจ่ายเท่าไหร่ในแต่ละเดือน ซึ่งเป็นทางเลือกที่ดีสำหรับคนที่ไม่ต้องการความเสี่ยงจากการขึ้นลงของดอกเบี้ย

อย่างไรก็ตาม เมื่อหมดช่วงอัตราดอกเบี้ยคงที่ ธนาคารมักปรับให้เป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ซึ่งอาจทำให้ภาระดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น ดังนั้นควรตรวจสอบรายละเอียดให้ดีว่าหลังจากหมดช่วงดอกเบี้ยคงที่แล้วจะมีการคิดดอกเบี้ยอย่างไร

อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Interest Rate)

อัตราดอกเบี้ยลอยตัวเป็นอัตราดอกเบี้ยที่เปลี่ยนแปลงไปตามสภาวะตลาด โดยมักอ้างอิงจากอัตราดอกเบี้ยของธนาคาร เช่น MRR (Minimum Retail Rate), MLR (Minimum Loan Rate), และ MOR (Minimum Overdraft Rate)

ข้อดีของอัตราดอกเบี้ยลอยตัวคือ หากอัตราดอกเบี้ยลดลง ผู้กู้จะได้ประโยชน์จากการจ่ายดอกเบี้ยน้อยลง ซึ่งอาจช่วยให้คุณประหยัดเงินได้ในระยะยาว โดยเฉพาะหากแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยลดลงอย่างต่อเนื่อง

อย่างไรก็ตาม ข้อเสียคือความไม่แน่นอน หากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น ค่าใช้จ่ายรายเดือนของคุณก็จะสูงขึ้นด้วย ดังนั้น ผู้ที่เลือกอัตราดอกเบี้ยลอยตัวควรมีแผนสำรองทางการเงินไว้รองรับกรณีที่ดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้น

อัตราดอกเบี้ยแบบผสม (Hybrid Interest Rate)

อัตราดอกเบี้ยแบบผสมคือการนำข้อดีของทั้งอัตราดอกเบี้ยคงที่และอัตราดอกเบี้ยลอยตัวมารวมกัน โดยทั่วไปแล้ว ธนาคารจะเสนออัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วงแรก (เช่น 3 ปีแรก) จากนั้นจะเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว

ข้อดีของอัตราดอกเบี้ยแบบผสมคือ คุณจะได้รับความมั่นใจในช่วงแรกที่ดอกเบี้ยคงที่ และมีโอกาสจ่ายดอกเบี้ยที่ต่ำลงหากอัตราดอกเบี้ยลอยตัวในอนาคตลดลง จึงเป็นตัวเลือกที่ได้รับความนิยมสำหรับผู้ที่ต้องการสมดุลระหว่างความมั่นคงและความยืดหยุ่น

ข้อเสียหลักของอัตราดอกเบี้ยแบบผสมคือ หากหลังจากหมดช่วงดอกเบี้ยคงที่แล้ว อัตราดอกเบี้ยลอยตัวปรับสูงขึ้น ผู้กู้อาจต้องเผชิญกับภาระค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น ดังนั้นควรพิจารณาแนวโน้มของตลาดดอกเบี้ยก่อนตัดสินใจเลือก

ปัจจัยที่มีผลต่ออัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านไม่ได้ถูกกำหนดขึ้นมาแบบสุ่ม แต่ได้รับอิทธิพลจากหลายปัจจัย ทั้งปัจจัยภายในของธนาคารและปัจจัยภายนอกที่เกี่ยวข้องกับเศรษฐกิจโดยรวม การเข้าใจปัจจัยเหล่านี้จะช่วยให้คุณสามารถคาดการณ์แนวโน้มของอัตราดอกเบี้ย และเลือกสินเชื่อบ้านที่เหมาะสมกับสถานการณ์ทางการเงินของคุณได้ดีที่สุด

นโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)

ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เป็นหน่วยงานกำกับดูแลนโยบายการเงินของประเทศ ซึ่งรวมถึงการกำหนด อัตราดอกเบี้ยนโยบาย (Policy Rate) ที่ส่งผลโดยตรงต่ออัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารพาณิชย์

หาก ธปท. ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ธนาคารพาณิชย์มักจะปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านตามไปด้วย หรือถ้าหากว่า ธปท. ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารพาณิชย์ก็มักจะลดลง ทำให้ผู้ขอสินเชื่อบ้านได้รับประโยชน์จากดอกเบี้ยที่ถูกลง

สภาวะเศรษฐกิจและตลาดการเงิน

ภาวะเศรษฐกิจมีผลโดยตรงต่ออัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน เนื่องจากธนาคารต้องพิจารณาความเสี่ยงและต้นทุนทางการเงินของตัวเองก่อนกำหนดอัตราดอกเบี้ยให้ลูกค้า หากเศรษฐกิจดี ธนาคารมีต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น อัตราดอกเบี้ยบ้านก็อาจเพิ่มขึ้น หากเศรษฐกิจถดถอย ธนาคารมักจะลดดอกเบี้ยเพื่อกระตุ้นให้มีการกู้ยืมมากขึ้น ส่วนปัจจัยที่ส่งผลต่อสภาวะเศรษฐกิจเช่น อัตราเงินเฟ้อ การเติบโตของ GDP รวมถึงนโยบายภาครัฐ

นโยบายของธนาคารพาณิชย์แต่ละแห่ง

แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยนโยบายของ ธปท. จะเป็นตัวกำหนดแนวทางโดยรวม แต่ธนาคารแต่ละแห่งมีอิสระในการกำหนดอัตราดอกเบี้ยของตนเอง โดยขึ้นอยู่กับปัจจัยต่างๆ เช่น

ต้นทุนทางการเงินของธนาคาร หากธนาคารมีต้นทุนทางการเงินสูง (เช่น ดอกเบี้ยเงินฝากสูง) ก็อาจตั้งอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่สูงขึ้นเพื่อรักษาผลกำไร

กลยุทธ์ทางการตลาด บางธนาคารอาจตั้งอัตราดอกเบี้ยต่ำเพื่อดึงดูดลูกค้าใหม่ แม้ว่าจะมีกำไรน้อยลง

การแข่งขันในตลาด หากธนาคารอื่นเสนออัตราดอกเบี้ยต่ำ ธนาคารคู่แข่งอาจต้องปรับลดอัตราดอกเบี้ยของตนเพื่อรักษาส่วนแบ่งตลาด

วงเงินกู้และระยะเวลาผ่อนชำระ

อัตราดอกเบี้ยบ้านอาจขึ้นอยู่กับ จำนวนเงินกู้และระยะเวลาผ่อน เช่นกัน หากคุณกู้เงินจำนวนมาก (เช่น 10 ล้านบาทขึ้นไป) บางธนาคารอาจเสนออัตราดอกเบี้ยพิเศษให้ หากคุณเลือกผ่อนระยะยาว (เช่น 30 ปี) อัตราดอกเบี้ยอาจสูงกว่าการผ่อนระยะสั้น เพราะธนาคารต้องแบกรับความเสี่ยงนานกว่า

วิธีเลือกอัตราดอกเบี้ยที่เหมาะสมกับคุณ

การเลือกอัตราดอกเบี้ยบ้านเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อภาระการผ่อนชำระในระยะยาว การเลือกผิดอาจทำให้คุณต้องจ่ายดอกเบี้ยมากเกินไป หรืออาจมีภาระทางการเงินเพิ่มขึ้นโดยไม่คาดคิด ดังนั้น ควรพิจารณาหลายๆ ปัจจัยเพื่อให้ได้เงื่อนไขที่ดีที่สุดและเหมาะกับตัวเองมากที่สุด โดยอาจจะพิจารณาจากสิ่งเหล่านี้

ประเมินสถานะทางการเงินของตัวเอง

ก่อนจะเลือกสินเชื่อบ้าน ควรพิจารณาว่าคุณมี รายรับ รายจ่าย และภาระหนี้สิน อย่างไรบ้าง การรู้สถานะทางการเงินของตัวเองจะช่วยให้คุณสามารถเลือกอัตราดอกเบี้ยที่เหมาะสมได้ง่ายขึ้น

หากคุณมีรายได้ที่มั่นคง และสามารถชำระหนี้ได้อย่างสม่ำเสมอ อัตราดอกเบี้ยคงที่อาจเป็นตัวเลือกที่ดี เพราะช่วยให้คุณวางแผนค่าใช้จ่ายได้ง่าย ไม่ต้องกังวลเรื่องดอกเบี้ยที่ผันผวน

หากรายได้ของคุณไม่แน่นอน เช่น เจ้าของกิจการ ฟรีแลนซ์ หรือมีรายได้เป็นคอมมิชชั่น การเลือกอัตราดอกเบี้ยลอยตัวอาจเป็นทางเลือกที่เหมาะสมกว่า เพราะมีโอกาสที่ดอกเบี้ยจะลดลงในอนาคต

หากคุณวางแผนจะขายบ้านหรือรีไฟแนนซ์ในอนาคต ควรเลือกสินเชื่อที่มีเงื่อนไขยืดหยุ่น เช่น อัตราดอกเบี้ยแบบผสม ที่ให้ดอกเบี้ยคงที่ในช่วงแรก และเปลี่ยนเป็นลอยตัวหลังจากนั้น

เปรียบเทียบข้อเสนอจากหลายธนาคาร

ธนาคารแต่ละแห่งมี อัตราดอกเบี้ย โปรโมชั่น และเงื่อนไข ที่แตกต่างกัน แม้ว่าจะได้รับอิทธิพลจากอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยเหมือนกัน แต่กลยุทธ์ของแต่ละธนาคารอาจทำให้ข้อเสนอแตกต่างกันมาก คุณอาจจะต้องลองพิจารณาจาก

ตรวจสอบอัตราดอกเบี้ยในช่วงโปรโมชั่น บางธนาคารอาจให้ดอกเบี้ยคงที่ต่ำมากในช่วงแรก แต่หลังจากนั้นดอกเบี้ยอาจปรับเพิ่มขึ้นสูงกว่าอัตราเฉลี่ยของตลาด

เปรียบเทียบค่าธรรมเนียมแฝง เช่น ค่าธรรมเนียมจดจำนอง ค่าธรรมเนียมปิดบัญชีก่อนกำหนด หรือค่าปรับหากรีไฟแนนซ์ก่อนครบกำหนด

พิจารณาบริการเสริมจากธนาคาร เช่น ฟรีค่าประเมินหลักทรัพย์ ฟรีค่าจดจำนอง หรือการให้วงเงินกู้เพิ่มเติมสำหรับการตกแต่งบ้าน

นอกจากนี้ ควรสอบถามถึงเงื่อนไขดอกเบี้ยในระยะยาวด้วย เพราะบางธนาคารอาจเสนออัตราดอกเบี้ยที่ต่ำในช่วงแรก แต่เมื่อหมดช่วงโปรโมชั่น อัตราดอกเบี้ยอาจปรับขึ้นสูงมาก

พิจารณาค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง

นอกจากดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายทุกเดือนแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับการขอสินเชื่อบ้าน ซึ่งบางครั้งอาจถูกมองข้าม เช่น

ค่าประกันภัยสินเชื่อ (MRTA หรือ MLTA) ซึ่งเป็นประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อบ้าน หากผู้กู้เสียชีวิต ทายาทจะไม่ต้องรับภาระหนี้ที่เหลือ

ค่าธรรมเนียมการรีไฟแนนซ์ หากคุณวางแผนจะรีไฟแนนซ์ในอนาคต ควรตรวจสอบว่าธนาคารคิดค่าธรรมเนียมเท่าไร

ค่าธรรมเนียมในการปิดหนี้ก่อนกำหนด บางธนาคารอาจเรียกเก็บค่าธรรมเนียมหากคุณต้องการปิดบัญชีเงินกู้ก่อนครบสัญญา

แม้ว่าค่าใช้จ่ายเหล่านี้อาจดูเล็กน้อยเมื่อเทียบกับเงินกู้หลักล้านบาท แต่หากรวมกันแล้ว อาจเป็นเงินจำนวนไม่น้อย ดังนั้น ควรศึกษาให้รอบคอบก่อนตัดสินใจทำสัญญาสินเชื่อบ้าน

สรุป

อัตราดอกเบี้ยในการซื้อบ้านมีหลายประเภท และแต่ละประเภทก็มีข้อดีข้อเสียต่างกัน การเลือกอัตราดอกเบี้ยที่เหมาะสมเป็นสิ่งสำคัญที่ช่วยให้คุณสามารถบริหารจัดการภาระหนี้สินได้ดีขึ้น การทำความเข้าใจปัจจัยที่มีผลต่ออัตราดอกเบี้ย รวมถึงการเปรียบเทียบข้อเสนอจากธนาคารต่างๆ จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างคุ้มค่าและลดภาระค่าใช้จ่ายในระยะยาว

หากคุณกำลังวางแผนซื้อบ้าน การศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยล่วงหน้าเป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม เพราะมันสามารถช่วยคุณประหยัดเงินไปได้หลายแสนบาทตลอดอายุสัญญาเงินกู้