เหตุผลที่กู้บ้านไม่ผ่าน เป็นเพราะอะไร

การมีบ้านเป็นของตัวเองคือความฝันของหลาย ๆ คน แต่เมื่อถึงเวลายื่นขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย กลับพบว่าธนาคารปฏิเสธคำขอ ทำให้ความฝันต้องหยุดชะงักลงชั่วคราว หลายคนอาจรู้สึกสับสนและผิดหวังว่าเหตุใดจึงไม่ได้รับการอนุมัติ ทั้งที่ตนเองเตรียมตัวมาอย่างดี หรืออาจคิดว่าเป็นเรื่องของโชคชะตา แต่ในความเป็นจริงแล้ว การกู้บ้านไม่ผ่านนั้นมาจากเหตุผลที่สามารถอธิบายได้ และสามารถแก้ไขให้ดีขึ้นได้ในอนาคต บทความนี้จะพาไปทำความเข้าใจว่าเหตุผลหลัก ๆ ที่ทำให้การกู้บ้านไม่ผ่านมีอะไรบ้าง และควรปรับปรุงอย่างไรเพื่อเพิ่มโอกาสในการได้รับอนุมัติในครั้งต่อไป

1. รายได้ไม่เพียงพอต่อภาระหนี้

ธนาคารพิจารณาความสามารถในการผ่อนชำระของผู้กู้จากรายได้ต่อเดือน เมื่อรายได้ของผู้ขอสินเชื่อต่ำเกินไป หรือไม่สอดคล้องกับภาระหนี้ที่ต้องแบกรับ ธนาคารอาจตัดสินใจปฏิเสธคำขอทันที นั่นเป็นเพราะว่าธนาคารต้องมั่นใจว่าผู้กู้สามารถผ่อนชำระเงินกู้ได้จริงโดยไม่ส่งผลกระทบต่อคุณภาพชีวิต

ตัวอย่างเช่น หากคุณมีรายได้เดือนละ 30,000 บาท และต้องการกู้เงินจำนวน 3 ล้านบาท ด้วยระยะเวลาผ่อน 30 ปี ค่างวดโดยประมาณอยู่ที่ 15,000 บาทต่อเดือน ซึ่งสูงถึง 50% ของรายได้ ธนาคารอาจเห็นว่าเป็นความเสี่ยงและปฏิเสธคำขอได้ เพราะแน่นอนว่าธนาคารไม่สามารถแบกรับความเสี่ยงที่อาจจะทำให้ลูกหนี้ผิดนัดชำระหรือผ่อนบ้านต่อไม่ไหวอย่างแน่นอน

แนวทางแก้ไข หากต้องการเพิ่มโอกาสในการกู้ผ่าน ควรลดภาระหนี้ที่มีอยู่ หรือพิจารณาหาผู้กู้ร่วมเพื่อช่วยเพิ่มรายได้รวมให้สูงขึ้น

2. ภาระหนี้สินมากเกินไป

นอกจากรายได้แล้ว ธนาคารยังพิจารณาสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (Debt-to-Income Ratio: DTI) หากคุณมีภาระหนี้จากบัตรเครดิต สินเชื่อรถยนต์ หรือสินเชื่อส่วนบุคคลจำนวนมาก การขอสินเชื่อบ้านอาจถูกปฏิเสธ เนื่องจากธนาคารมองว่าอาจเกิดปัญหาในการชำระหนี้ในอนาคต

ตัวอย่างเช่น หากคุณมีรายได้ 40,000 บาทต่อเดือน แต่มีภาระหนี้จากบัตรเครดิต 10,000 บาทต่อเดือน และผ่อนรถอีก 8,000 บาท รวมเป็น 18,000 บาท ธนาคารอาจมองว่าคุณมีภาระหนี้สูงถึง 45% ของรายได้ ซึ่งเป็นระดับที่เสี่ยงต่อการผิดนัดชำระ

แนวทางแก้ไข ลดภาระหนี้ก่อนยื่นกู้ เช่น ปิดบัตรเครดิตที่ไม่จำเป็น หรือโปะหนี้สินเชื่อบางส่วนให้ลดลงก่อน

3. เครดิตบูโรไม่ดี หรือประวัติการเงินมีปัญหา

เครดิตบูโรเป็นสิ่งสำคัญที่ธนาคารใช้ในการพิจารณาสินเชื่อ หากประวัติการชำระเงินของคุณไม่ดี เช่น เคยผิดนัดชำระหนี้ ล่าช้าเกิน 90 วัน หรือมีการปิดบัญชีสินเชื่อด้วยสถานะหนี้เสีย ธนาคารอาจมองว่าคุณเป็นลูกค้าความเสี่ยงสูงและไม่อนุมัติสินเชื่อ

บางคนอาจคิดว่าเครดิตบูโรไม่สำคัญ แต่ในความเป็นจริงแล้ว ประวัติการเงินที่ดีเป็นตัวช่วยสำคัญที่ทำให้ธนาคารมั่นใจว่าคุณสามารถจัดการหนี้สินได้ดี หากคุณเคยมีปัญหาด้านการเงิน เช่น การผิดนัดชำระหนี้ซ้ำ ๆ หรือภาระหนี้ที่ถูกฟ้องร้อง นั่นเป็นสัญญาณเตือนที่ทำให้ธนาคารไม่กล้าให้สินเชื่อ

แนวทางแก้ไข ตรวจสอบเครดิตบูโรก่อนยื่นกู้ หากพบว่ามีประวัติการผิดนัด ให้ใช้เวลาปรับปรุงเครดิตโดยชำระหนี้ให้ตรงเวลาอย่างน้อย 6-12 เดือนก่อนยื่นขอสินเชื่อใหม่ และหลีกเลี่ยงการเปิดบัตรเครดิตหรือสินเชื่อใหม่ที่ไม่จำเป็น

4. อายุงานไม่ผ่านเกณฑ์ หรืออาชีพไม่มั่นคง

ธนาคารต้องการเห็นความมั่นคงทางการเงินของผู้กู้ หากคุณเพิ่งเปลี่ยนงาน หรือทำงานในสายอาชีพที่มีรายได้ไม่แน่นอน เช่น ฟรีแลนซ์ หรือพ่อค้าแม่ค้า โดยไม่มีเอกสารทางการเงินที่ชัดเจน ธนาคารอาจมองว่าคุณมีความเสี่ยงสูงในการผิดนัดชำระหนี้

แนวทางแก้ไข ควรมีอายุงานอย่างน้อย 6 เดือนถึง 1 ปีขึ้นไป หรือหากเป็นอาชีพอิสระ ควรจัดทำบัญชีรายรับรายจ่ายให้ชัดเจน มีเอกสารแสดงรายได้ที่แน่นอน เช่น สเตทเมนต์ย้อนหลังอย่างน้อย 6 เดือน ขึ้นอยู่กับแต่ละเจ้าที่ให้คุณกู้ยืมสินเชื่อ หรือภาษีเงินได้ที่ยื่นต่อสรรพากร

5. เอกสารไม่ครบถ้วนหรือมีข้อมูลที่ผิดพลาด

เอกสารถือเป็นหัวใจสำคัญของการขอสินเชื่อ หากมีการส่งเอกสารไม่ครบถ้วน หรือกรอกข้อมูลผิดพลาด เช่น รายได้ที่แจ้งไม่ตรงกับสลิปเงินเดือน หรือเอกสารแสดงตัวตนไม่ชัดเจน อาจทำให้ธนาคารปฏิเสธสินเชื่อได้ทันที นอกจากนี้ หากเอกสารเกี่ยวกับแหล่งที่มาของรายได้ไม่ชัดเจน ธนาคารอาจมองว่าคุณมีความเสี่ยงต่อการชำระหนี้ในอนาคต

แนวทางแก้ไข ตรวจสอบเอกสารให้ละเอียดก่อนส่ง และควรมีเอกสารสนับสนุนที่ครบถ้วน เช่น สัญญาจ้างงาน ใบรับรองเงินเดือน และรายการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน หากเป็นอาชีพอิสระ ควรมีใบเสียภาษีเพื่อยืนยันรายได้

6. มูลค่าบ้านต่ำกว่าราคาซื้อขาย

เมื่อคุณยื่นขอสินเชื่อบ้าน ธนาคารจะทำการประเมินราคาบ้านก่อนปล่อยกู้ หากราคาประเมินออกมาต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง ธนาคารจะอนุมัติสินเชื่อตามราคาประเมินเท่านั้น ทำให้ผู้กู้ต้องหาส่วนต่างมาโปะเอง หากไม่มีเงินสำรองเพียงพอ อาจทำให้ขอสินเชื่อไม่ผ่านหรือไม่สามารถดำเนินการซื้อขายต่อได้

ตัวอย่างเช่น หากคุณต้องการซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาท แต่ธนาคารประเมินบ้านไว้ที่ 2.5 ล้านบาท ธนาคารจะปล่อยกู้ตามราคาประเมิน นั่นหมายความว่าคุณต้องจ่ายส่วนต่าง 500,000 บาทด้วยเงินของตัวเอง หากไม่สามารถจ่ายได้ ธุรกรรมนี้อาจล้มเหลว

ปัจจัยที่อาจทำให้ราคาประเมินบ้านต่ำกว่าราคาซื้อขาย เช่น

• สภาพบ้านเก่าหรือมีปัญหาโครงสร้าง
• ทำเลไม่ดี หรือมีปัจจัยที่ส่งผลต่อราคาตลาด เช่น น้ำท่วมบ่อย
• บ้านอยู่ในโครงการที่ไม่มีมาตรฐาน หรือไม่มีข้อมูลเปรียบเทียบในตลาด
• ราคาขายที่ตั้งไว้สูงเกินไปเมื่อเทียบกับราคาตลาดในบริเวณเดียวกัน

แนวทางการแก้ไข หากพบว่าเป็นเช่นนี้คุณอาจจะต้องดูราคาจากบ้านบริเวณใกล้เคียงเพื่อตรวจสอบว่ามูลค่าของบ้านที่เราต้องการซื้อสูงเกินไปหรือไม่ หรือไม่ก็อาจจะเจรจากับเจ้าของบ้านเพื่อขอลดราคาบ้านให้ใกล้เคียงกับราคาประเมินให้ได้มากที่สุดก็ได้เช่นกัน แต่ถ้าหากว่าสุดท้ายแล้วไม่ได้จริงๆ เราอาจจะต้องสำรองเงินส่วนต่างเอาไว้

7. อายุของผู้กู้ไม่เหมาะสม

อายุของผู้กู้มีผลโดยตรงต่อระยะเวลาผ่อนชำระและจำนวนเงินกู้ที่ได้รับอนุมัติ ธนาคารส่วนใหญ่มักมีข้อกำหนดให้ระยะเวลาการผ่อนชำระสิ้นสุดก่อนที่ผู้กู้จะมีอายุ 60-70 ปี ดังนั้น หากผู้กู้มีอายุมาก การกู้เงินเพื่อซื้อบ้านอาจถูกจำกัดด้วยระยะเวลาการผ่อนที่สั้นลง ซึ่งส่งผลให้ค่างวดต่อเดือนสูงขึ้นจนเกินกำลังผ่อน หรือในบางกรณี ธนาคารอาจไม่อนุมัติสินเชื่อเลยเนื่องจากความเสี่ยงที่ผู้กู้อาจไม่มีรายได้เพียงพอหลังเกษียณ

ตัวอย่างเช่น หากคุณอายุ 50 ปีและต้องการกู้เงินผ่อน 30 ปี ธนาคารอาจลดระยะเวลาผ่อนเหลือเพียง 10-15 ปีเท่านั้น ทำให้ค่างวดที่ต้องจ่ายต่อเดือนสูงกว่าปกติ ส่งผลให้ภาระทางการเงินเพิ่มขึ้นและอาจทำให้ธนาคารปฏิเสธคำขอสินเชื่อ

อีกปัจจัยที่เกี่ยวข้องคือรายได้ของผู้กู้หลังเกษียณ หากผู้กู้ไม่มีแผนการเงินรองรับรายได้หลังจากหยุดทำงาน เช่น เงินบำนาญหรือเงินออมที่เพียงพอ ธนาคารอาจมองว่าเป็นความเสี่ยงในการชำระหนี้ และอาจลดวงเงินสินเชื่อที่ได้รับอนุมัติลง

แนวทางแก้ไข หากอายุของผู้กู้เป็นปัจจัยที่ทำให้กู้ไม่ผ่าน อาจพิจารณากู้ร่วมกับผู้ที่อายุน้อยกว่า เช่น บุตรหลานหรือคู่สมรส เพื่อช่วยให้ธนาคารสามารถขยายระยะเวลาการผ่อนชำระออกไปได้นานขึ้น นอกจากนี้ ควรเลือกธนาคารที่มีนโยบายการปล่อยสินเชื่อสำหรับผู้สูงอายุ ซึ่งบางธนาคารอาจขยายระยะเวลาการกู้เกินกว่า 60 ปีได้หากมีหลักฐานยืนยันรายได้ที่มั่นคงหลังเกษียณ 

สรุป

สาเหตุที่ทำให้การกู้บ้านไม่ผ่านมีหลากหลายปัจจัย ทั้งเรื่องรายได้ ภาระหนี้ ประวัติทางการเงิน ความมั่นคงในการทำงาน เอกสารที่ไม่ครบถ้วน หรือแม้แต่ราคาประเมินของบ้านที่ต่ำกว่าราคาซื้อขาย ซึ่งแต่ละปัจจัยสามารถแก้ไขและปรับปรุงได้ หากคุณพบว่าการขอสินเชื่อของตนเองถูกปฏิเสธ อย่าท้อแท้ ให้กลับมาวิเคราะห์จุดอ่อนของตัวเอง ปรับปรุงด้านการเงิน ลดภาระหนี้ เพิ่มความน่าเชื่อถือทางเครดิต หรือหาผู้กู้ร่วมเพื่อเพิ่มโอกาสในการอนุมัติ การเตรียมตัวให้พร้อมและรอบคอบจะช่วยให้คุณสามารถยื่นขอสินเชื่อบ้านได้สำเร็จ และทำให้ความฝันในการมีบ้านเป็นของตัวเองเป็นจริงได้ในที่สุด