หากพูดถึงเรื่องบ้านแล้วมันก็มีหลายแบบให้เราเลือก ทั้งการสร้างบ้านด้วยตัวเอง การซื้อบ้านมือสอง หรือถ้าหากอยากได้บ้านที่ราคาถูกจริงๆ และได้แบบชัวร์ 100% หลายคนก็มักจะนึกถึงการซื้อบ้านจาก “กรมบังคับคดี” ที่เป็นการประมูลทั้งที่ดิน คอนโด บ้าน โดยที่เป็นทรัพย์สินที่ถูกยึดมาและต้องถูกนำมาขายทอดตลาด ในบทความนี้เราจะพาคุณไปรู้จักกับหลายๆ แง่มุมของบ้านจากกรมบังคับคดีกันว่าคืออะไร
บ้านกรมบังคับคดีคืออะไร ?
บ้านกรมบังคับคดี คือ ทรัพย์สินที่เจ้าของเดิมไม่สามารถชำระหนี้ตามสัญญาได้หรือแม้กระทั่งผ่อนบ้านไม่ไหว จนทำให้สถาบันการเงินหรือเจ้าหนี้ต้องดำเนินการฟ้องร้องและนำทรัพย์สินดังกล่าวเข้าสู่กระบวนการบังคับคดีตามกฎหมาย สุดท้ายบ้านเหล่านี้จะถูกนำมาขายทอดตลาดผ่านกรมบังคับคดีในราคาที่ต่ำกว่าท้องตลาดเพื่อชำระหนี้ที่ค้างอยู่ และส่วนมากแล้วบ้าน ที่ดิน หรือคอนโดที่ถูกนำมาขายโดยกรมบังคับคดีนั้นมักจะมีราคาต่ำกว่าตลาดพอสมควร ทำให้คนที่ซื้อไปได้ทรัพย์สินเหล่านี้ในราคาที่ถูกกว่าตลาดมาก
บ้านหลุดจำนองและกระบวนการบังคับคดี
คำว่า “บ้านกรมบังคับคดี” มักหมายถึง บ้านหลุดจำนอง หรือ ทรัพย์ที่ถูกยึด ซึ่งเจ้าของเดิมไม่สามารถชำระหนี้กับสถาบันการเงินได้ตามสัญญา เมื่อมีการฟ้องร้องกันเกิดขึ้นและถูกศาลตัดสินมีคำสั่งบังคับคดี บ้านหลังนั้นจะเข้าสู่กระบวนการขายทอดตลาดผ่านกรมบังคับคดีทันที เพื่อทำทรัพย์สินเหล่านั้นมาขายชดใช้ให้กับเจ้าหนี้
ตัวอย่างที่บ้านจะถูกยึดเข้ากรมบังคับคดี
นาย A กู้เงินจากธนาคารเพื่อซื้อบ้าน แต่หลังจากนั้นเกิดปัญหาทางการเงิน ทำให้ไม่สามารถผ่อนชำระเงินกู้ได้ตามสัญญา ธนาคารจึงดำเนินการฟ้องร้องเพื่อขอคำสั่งศาลบังคับคดี เมื่อศาลตัดสินแล้ว บ้านของนาย A จะถูกนำมาขายทอดตลาดผ่านกรมบังคับคดีเพื่อชำระหนี้ที่ค้างชำระให้กับเจ้าหนี้ซึ่งก็คือธนาคารนั้นๆ
สาเหตุที่บ้านเข้าสู่กระบวนการบังคับคดี
มีหลายสาเหตุที่ทำให้บ้านหรือทรัพย์สินถูกบังคับคดี เช่น
- ผิดนัดชำระหนี้จำนอง – เจ้าของบ้านไม่สามารถผ่อนชำระเงินกู้กับธนาคารได้ตามสัญญา
- ค้ำประกันแล้วผิดนัด – กรณีที่ค้ำประกันให้ผู้อื่นแล้วผู้กู้ผิดนัดชำระหนี้ ทรัพย์สินของผู้ค้ำอาจถูกบังคับคดี
- หนี้สินจากธุรกิจหรือบุคคล – เมื่อมีการฟ้องร้องคดีแพ่งและศาลตัดสินให้บังคับคดี ทรัพย์สินของลูกหนี้จะถูกขายทอดตลาดเพื่อชำระหนี้
- การถูกฟ้องล้มละลาย – เมื่อเจ้าของทรัพย์ถูกศาลสั่งล้มละลาย ทรัพย์สินจะถูกรวมเข้ากระบวนการชำระบัญชี
กระบวนการบังคับคดีอสังหาริมทรัพย์
ต้องบอกว่าบางคนนั้นกลัวเป็นอย่างมากหากผิดนัดชำระแม้แต่เพียงครั้งเดียวก็กลัวว่าจะถูกขายทรัพย์สินเข้าสู่กรมบังคับคดี แต่ทั้งนี้จริงๆ แล้วคุณผิดนัดชำระครั้งแรกหรือเพียงแค่หนึ่งเดือน เจ้าหน้าที่จะเพียงแค่ติดตาม ทวงถาม หรือแจ้งเตือนผ่านช่องทางต่างๆ ที่สามารถติดต่อคุณได้เท่านั้น เรามาทำความเข้าใจเกี่ยวกับกระบวนการบังคับคดีกันสักหน่อยว่าเป็นอย่างไร
ขั้นตอนการบังคับคดี
กระบวนการบังคับคดีอสังหาริมทรัพย์มีขั้นตอนที่ซับซ้อน ซึ่งกรมบังคับคดีจะทำหน้าที่บริหารจัดการทรัพย์สินให้เป็นไปตามกฎหมาย
การฟ้องร้องและคำสั่งศาล
เมื่อเจ้าหนี้ (เช่น ธนาคาร) ยื่นฟ้องเจ้าของทรัพย์ ศาลจะพิจารณาคดี และหากลูกหนี้ไม่สามารถชำระหนี้ได้ ศาลจะมีคำสั่งให้บังคับคดี
การสืบทรัพย์และอายัดทรัพย์
เจ้าหน้าที่กรมบังคับคดีจะสืบค้นและยึดทรัพย์สินของลูกหนี้ที่สามารถขายเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ได้ เช่น สมมติว่าคุณมีพวกเครื่องประดับมีค่าหรือทรัพย์สินมีค่าอื่นๆ แล้วไม่ต้องการที่จะถูกยึดบ้าน ก็สามารถนำไปขายเพื่อชำระหนี้สินได้
การประกาศขายทอดตลาด
กรมบังคับคดีจะกำหนดวันและเวลาประมูลทรัพย์ โดยมีการประกาศให้ประชาชนทั่วไปทราบผ่านเว็บไซต์ของกรมบังคับคดีและประกาศตามท้องถิ่น
การขายทอดตลาด
ทรัพย์สินจะถูกขายผ่านการประมูล ผู้เสนอราคาสูงสุดจะได้สิทธิ์ซื้อทรัพย์สิน
การโอนกรรมสิทธิ์
เมื่อผู้ชนะการประมูลชำระเงินครบถ้วนแล้ว กรมบังคับคดีจะออกหนังสือรับรองเพื่อนำไปใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน
วิธีการขายทอดตลาด
การขายทอดตลาดบ้านกรมบังคับคดีจะดำเนินการในรูปแบบ “การประมูลแบบเปิด” ซึ่งเพื่อนๆ ที่สนใจทรัพย์สินชนิดต่างๆ ก็สามารถเข้าไปดูจากเว็บของ “กรมบังคับคดี” ได้เลย เพื่อดูว่าเพื่อนๆ ชอบทรัพย์สินตัวไหนและหาข้อมูลก่อนตัดสินใจซื้อเพิ่มเติม หลักๆ แล้วการขายทอดตลาดมีเงื่อนไขดังนี้
- กำหนดราคากลาง เจ้าหน้าที่จะกำหนดราคากลางสำหรับการเริ่มประมูล
- การวางเงินประกัน ผู้เข้าร่วมประมูลต้องวางเงินประกันก่อนเข้าร่วม
- เสนอราคา ผู้ประมูลจะเสนอราคาที่สูงขึ้นจากราคากลาง และผู้เสนอราคาสูงสุดจะเป็นผู้ชนะ
- ชำระเงินและโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ชนะประมูลต้องชำระเงินตามเวลาที่กำหนดเพื่อดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์
การจัดหาสินเชื่อสำหรับบ้านกรมบังคับคดี
แม้ว่าบ้านกรมบังคับคดีจะมีราคาถูก แต่หลายคนอาจยังต้องพึ่งพาสินเชื่อธนาคารเพื่อนำไปซื้อบ้านประเภทนี้ ซึ่งการขอสินเชื่อสำหรับบ้านบังคับคดีมีรายละเอียดที่ต้องทราบ
1. การขอสินเชื่อกับธนาคาร
ธนาคารบางแห่งให้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านกรมบังคับคดีโดยเฉพาะ ควรเลือกธนาคารที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำและมีเงื่อนไขผ่อนชำระที่เหมาะสม
2. เงื่อนไขและข้อจำกัด
ธนาคารมักปล่อยสินเชื่อสูงสุดไม่เกิน 70-80% ของราคาประเมิน บางธนาคารอาจมีข้อจำกัดเรื่องอายุทรัพย์สิน เช่น บ้านเก่ามากอาจไม่ได้รับอนุมัติสินเชื่อ
3. เทคนิคเพิ่มโอกาสในการขอสินเชื่อผ่าน
เตรียมเอกสารทางการเงินให้ครบถ้วน และต้องเตรียมการลดภาระหนี้สินก่อนยื่นขอสินเชื่อ เช่น ปิดบัตรเครดิตหรือสินเชื่อส่วนบุคคล แนะนำว่าขอคำปรึกษาจากเจ้าหน้าที่ธนาคารล่วงหน้าเพื่อวางแผนเรื่องค่าใช้จ่ายหรือการยื่นกู้ต่างๆ
บทความแนะนำอ่าน : รีไฟแนนซ์บ้าน คืออะไร? ทำไมต้องทำ? อัปเดตข้อมูลล่าสุดปี 2025
ข้อดีของการซื้อบ้านกรมบังคับคดี
1. ราคาถูกกว่าท้องตลาด
หนึ่งในเหตุผลหลักที่คนสนใจซื้อบ้านกรมบังคับคดีคือ ราคาที่ถูกกว่าราคาตลาด บางครั้งลดลงถึง 30-50% เพราะเป็นทรัพย์ที่ต้องการขายเพื่อนำเงินไปชำระหนี้
2. ไม่มีค่าธรรมเนียมการโอนในบางกรณี
กรมบังคับคดีมีข้อกำหนดในบางกรณีที่ ยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอน หรือมีการลดหย่อนภาษี ทำให้ผู้ซื้อประหยัดค่าใช้จ่ายส่วนนี้ได้
3. โอกาสในการลงทุน
บ้านบังคับคดีบางแห่งอยู่ในทำเลที่ดี การซื้อบ้านเหล่านี้และปรับปรุงใหม่สามารถทำกำไรได้จากการขายต่อหรือปล่อยเช่า
ข้อเสียและความเสี่ยงที่ต้องพิจารณา
1. สภาพบ้านอาจชำรุด
บ้านบางหลังอาจถูกทิ้งร้างเป็นเวลานานหรือไม่ได้รับการดูแล ทำให้มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการซ่อมแซมหรือจำเป็นต้องมีการรีโนเวทบ้านเพิ่มเติม
2. ปัญหาผู้อยู่อาศัยเดิม
ในบางกรณี เจ้าของเดิมหรือผู้เช่าอาจยังคงอยู่อาศัยในบ้านหลังนั้น การขอให้ออกอาจต้องดำเนินการทางกฎหมายเพิ่มเติม
3. ค่าใช้จ่ายแฝง
แม้ว่าราคาบ้านจะถูก แต่ผู้ซื้ออาจต้องรับผิดชอบภาระหนี้สินคงค้าง เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ หรือค่าส่วนกลางที่เจ้าของเดิมยังไม่ได้ชำระ
สรุป
หากคุณสนใจซื้อบ้านกรมบังคับคดี ควรศึกษาและตรวจสอบข้อมูลอย่างละเอียด วางแผนงบประมาณให้รอบคอบ และหากจำเป็นควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายและอสังหาริมทรัพย์ การซื้อบ้านบังคับคดีอาจเป็นโอกาสทองที่ช่วยให้คุณได้บ้านในฝันในราคาสุดคุ้ม แต่ต้องตัดสินใจด้วยความรอบคอบและไม่เร่งรีบ